Comprendre la réglementation environnementale RE2020 dans l’immobilier
Depuis le 1er janvier 2022, la réglementation environnementale RE2020 est devenue la nouvelle norme de référence pour les constructions neuves en France. Elle remplace la réglementation thermique RT2012 et s’inscrit dans une démarche ambitieuse de performance énergétique, de décarbonation du secteur du bâtiment et d’amélioration du confort intérieur. Si elle impacte essentiellement les constructeurs et promoteurs, ses conséquences s’étendent aussi aux investisseurs immobiliers, notamment en 2024, où son application devient plus contraignante.
Pour les investisseurs immobiliers, comprendre les enjeux de la RE2020 est capital. Non seulement pour mesurer l’impact sur la valeur des biens immobiliers neufs, mais aussi pour explorer des opportunités d’investissement plus durables et rentables sur le long terme.
Les objectifs clés de la RE2020 : vers un immobilier plus durable
La RE2020 a pour ambition de transformer durablement le secteur du bâtiment. Elle s’articule autour de trois objectifs principaux :
- Réduire l’impact carbone des nouvelles constructions, en limitant les émissions de gaz à effet de serre générées durant tout le cycle de vie du bâtiment (de la construction à la démolition).
- Améliorer la performance énergétique des logements en réduisant leur consommation globale, notamment grâce à une meilleure isolation et l’intégration d’énergies renouvelables.
- Renforcer le confort d’été, en prenant en compte les canicules de plus en plus fréquentes et en garantissant une température intérieure agréable sans recours systématique à la climatisation.
Ces exigences plus strictes impliquent un changement profond dans les méthodes de construction, les choix des matériaux et l’approche globale des projets immobiliers.
L’impact de la RE2020 pour les investisseurs immobiliers en 2024
En 2024, les effets de la RE2020 se font pleinement ressentir dans le marché immobilier. Les programmes neufs sont directement concernés, et avec eux, les investisseurs à la recherche de logements performants, durables et pérennes. Plusieurs conséquences majeures doivent être prises en compte :
Des coûts de construction en hausse, mais compensés par une meilleure valorisation
Les nouvelles contraintes techniques et écologiques imposent l’utilisation de matériaux biosourcés (bois, chanvre, paille), le recours à des équipements plus performants (pompes à chaleur, ventilation double flux), ainsi qu’une conception bioclimatique intelligente. Ces éléments engendrent un surcoût initial, estimé entre 5 % et 10 % par rapport aux constructions RT2012.
Cependant, cet investissement supplémentaire peut se traduire par une meilleure valorisation à long terme. Les logements RE2020 sont plus attractifs sur le marché locatif, notamment grâce à des charges réduites et un meilleur confort thermique. Leur efficacité énergétique contribue également à maintenir, voire augmenter, leur prix de revente dans un contexte où la performance environnementale devient un critère-clé d’achat.
Une rentabilité locative plus stable et optimisée
L’immobilier locatif neuf conforme à la RE2020 offre plusieurs avantages pour les investisseurs :
- Des charges énergétiques réduites pour les locataires, augmentant leur pouvoir d’achat et limitant les vacances locatives.
- Une conformité avec les futurs critères du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), qui pourraient exclure certains biens énergivores du marché locatif dans les années à venir.
- Un alignement avec les politiques fiscales comme le dispositif Pinel Plus, qui impose des exigences environnementales fortes à partir de 2023-2024.
En somme, même si la rentabilité brute peut sembler plus faible au départ à cause du coût d’achat, la rentabilité nette sur le long terme est souvent plus favorable grâce à des frais d’entretien moindres et à une plus forte demande.
Des critères de sélection des biens à redéfinir
La RE2020 redessine les contours de l’investissement immobilier. En tant qu’investisseur, vous devez adopter de nouveaux réflexes :
- Prendre en compte les émissions de CO₂ des matériaux de construction, notamment dans les immeubles collectifs.
- Préférer des bâtiments à haute qualité environnementale, certifiés par des labels comme NF Habitat HQE, Effinergie+ ou Bâtiment Bas Carbone (BBCA).
- Vérifier la gestion des apports solaires et le confort d’été du logement pour anticiper les futures vagues de chaleur qui influenceront l’attractivité locative.
Ce changement nécessite un travail d’analyse plus poussé en amont, mais permet également de miser sur une catégorie de biens anticipant l’évolution réglementaire et les attentes croissantes des locataires.
RE2020 et transition énergétique : vers une nouvelle typologie d’investissements
En 2024, l’investissement immobilier est indissociable de la transition écologique. La RE2020 favorise l’essor de nouveaux segments de marché, au sein desquels il peut être judicieux de diversifier son patrimoine :
- Les écoquartiers, pensés dès leur conception pour minimiser leur empreinte carbone, intégrer des mobilités douces et offrir une qualité de vie élevée.
- Les logements passifs ou à énergie positive, qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment.
- Les résidences en bois ou à structure modulaire, dont l’impact environnemental est très faible, tout en étant esthétiques et modernes.
Ces typologies répondent à une demande grandissante d’habitat durable et vous positionnent stratégiquement sur le marché de demain.
Les risques liés à l’immobilier ancien : effet secondaire de la transition RE2020
Tandis que le neuf s’adapte à la RE2020, l’immobilier ancien pourrait subir les conséquences indirectes de cette évolution normative. Les logements présentant une mauvaise performance énergétique (étiquettes F ou G du DPE) sont progressivement exclus de la location. Les propriétaires se voient contraints d’entreprendre des travaux de rénovation coûteux. Si ceux-ci ne sont pas réalisés, la valeur patrimoniale et la rentabilité peuvent fortement chuter.
Ce phénomène incite certains investisseurs à se tourner vers le neuf RE2020, considéré comme un placement sécurisé à moyen et long terme. Toutefois, pour ceux qui souhaitent rester positionnés sur l’ancien, il devient impératif de viser des biens à fort potentiel de rénovation énergétique, en anticipant les futures obligations légales.
Vers un profil d’investisseur plus responsable et averti
L’entrée en vigueur et la montée en puissance de la RE2020 en 2024 contribuent à faire évoluer le profil type de l’investisseur immobilier. Celui-ci ne peut plus se contenter d’analyser la rentabilité immédiate ou la localisation d’un bien : il doit élargir ses critères de sélection à des considérations environnementales, techniques et patrimoniales de long terme.
Dans cette perspective, de nombreux professionnels de la gestion de patrimoine et du conseil immobilier se spécialisent désormais dans l’immobilier durable. Ils accompagnent les investisseurs dans l’identification de biens RE2020 répondant à la fois aux exigences réglementaires actuelles et aux tendances de demain.
En définitive, l’immobilier RE2020 représente un tournant stratégique pour les investisseurs. Il impose un renforcement des critères d’analyse, mais ouvre également la voie à de nouveaux modèles d’investissement pérennes, adaptés à un monde en mutation, où la demande de logements durables ne cesse de croître.